“破7”抬高美元债融资门槛 百余家房地产股下跌

时间:2019-08-16 来源:www.mdjtour.com

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新京报记者袁秀丽

美联储降息后,金融市场动荡不安。 8月5日,人民币兑美元贬值并跌破“7”。同一天,房地产指数下跌2.36%,超过100个房地产股下跌。从股票来看,碧桂园下跌3.35%,万科下跌3.57%,融创中国下跌4.9%,中国恒大下跌3.18%,宝龙,龙光,富力,佳兆,建业下跌超过5%,中国奥林匹克公园下跌7.47% 。

在中央政治局会议决定房地产不会被用作短期刺激经济的手段之后,房地产股下跌之后,这是另一个集体挫折。业内人士认为,这也是海外融资的门槛,此前房屋公司的外债只能偿还7月份的一年期债务。

融资成本看涨,今年美元债务已发行460.7亿美元

8月5日,人民币兑美元汇率跌破“7”。在很多业内人士看来,这无异于住房企业的融资环境。

前海开源基金董事总经理杨德龙认为,由于国内市场监管的影响,国内企业在中国发行债券并不容易。相比之下,美元债务具有比较优势。在短期内,对于发行更多美元债务的房地产企业,由于利息和本金以美元支付,这也意味着住房企业的负担将增加。

在这方面,中大房地产首席分析师张大伟也认为,人民币贬值对中国的房地产是负面的,这不仅会影响部分购房,还会影响住房企业的海外融资成本。美元债务也将增加,特别是对于大量融资。对于住房企业来说,资本成本会增加。庞大的海外融资可能导致住房企业资金链紧张。如果资金继续紧张,可能存在违约风险。

众所周知,在国内融资环境继续收紧的情况下,自去年第四季度以来,以美元债务为主的外债已成为住房公司的一种热门融资方式。对于一些住房公司来说,这是偿还债务的“救命稻草”。

从目前来看,房地产美元债务融资主要依据国内大中型房企和港股上市房地产企业。根据债券余额,恒大地产,碧桂园和佳兆业拥有前三大融资规模。

据中原房地产研究中心统计,截至2019年7月,美元融资已达到460.7亿美元,创历史新高;与2018年同期相比,融资金额为386亿美元,增长近20%至19.1%。

尽管在7月份,国家发展和改革委员会要求住房公司发行外债,这些债务只能用于取代明年到期的中长期离岸债务,但住房公司用于再融资的海外债务仍未中断。

事实上,在融资预期增加的背景下,住房美元债务的资本成本今年也在上升。

华泰证券资料显示,2019年,海外债券发行成本整体上,且长期高票面利率明显。 2019年,0 - 2年海外债券平均票面利率上升至9.9%,海外债券平均票面利率上升至9.47%。在今年两年内发行海外债务的公司中,阳光城,当代房地产和利高集团的短期海外债券平均超过10%。

根据中原房地产研究中心的统计,今年上半年美元债务的平均利率仅为6%左右。到7月份,成本迅速增加。美元融资的平均利率已达到8%,最高的数字已超过10%,甚至达到15%。

一个不可避免的现实是,过度的融资成本正在挤压住房公司的利润空间。

加剧住房企业的“资金短缺”,还是影响有限?

除了融资成本上升外,张大伟认为,在美元走强后,热钱将流出中国市场,这将加剧住房企业“资金短缺”的困境。如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场。

然而,据中国人民银行网站8月5日消息,中国人民银行相关负责人表示,人民币汇率相关问题不希望企业过多地面临汇率风险,支持企业购买汇率对冲产品,避免汇率风险。同时,我们还必须看到当前的人民币汇率可能会贬值或可能升值。双向浮动是常态。不仅企业,而且更专业的金融机构难以预测汇率。

与此同时,杨德龙认为,从长远来看,人民币没有长期贬值基础,到期后会反弹,因此对房地产的长期影响不是很大。

杨德龙表示,自今年年初以来,人民币兑美元汇率已经贬值,但从长远来看,人民币兑美元实际升值。在2005年汇率改革开始时,人民币兑美元的汇率为8或更高。人民币兑美元汇率最高升至6左右,现在回归7元。事实上,今年人民币兑美元汇率贬值仅为0.53%。其次,人民币仍将维持正常波动,而且大幅贬值的可能性并不大。从过去几年开始,人民币将在7左右大幅反弹。

目前,在债务紧缩和融资紧缩的压力下,注定住房企业的高杠杆和高增长模式不可持续,受市场外部性波动的影响。为此,许多住房公司提出要放慢规模扩张和去杠杆化以减少债务,并寻求健康稳定的发展。

主编:包一凡