8年新高!北京住宅市场库存超7万套 限竞房销售率仅43% 楼市价格战真的要来了?

时间:2019-10-30 来源:www.mdjtour.com

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近年来,随着新房供应的不断增加,特别是有限竞争房间的井喷供应,北京住宅库存继续积累。

研究机构的统计数据显示,截至10月21日,北京普通住宅别墅(包括不包含产权的有限竞争性住房)总库存量超过7万套,是过去8年北京房地产市场的最高记录。其中,有限的竞争空间是供应的主力军,但自2018年6月至2019年9月开盘首批项目以来,北京竞争性住房项目累计挂牌销售率仅为43.24%。而且大多数进入市场的项目都有亏损。 (注:有限竞争室是指通过“有限价格,有竞争价格”的土地出让方式产生的商品房,该房屋的未来上市销售价格将在出卖土地时预先锁定。)

业内人士认为,北京有限竞争房屋的供应显然是混合的,而且一些井喷的地区已经进行了价格调整。重新参加有限竞争项目后,大部分土地溢价率将大大降低,预计损失可能会减少,但整体市场竞争是不可避免的。

竞争中的库存限制很高,销售率只有40%

这位经纪华人记者近日根据北京市建委公开信息统计,分别在8月和9月分别向17个和12个新住宅项目颁发了预售证,截至10月21日,还有5座新的居民楼。该项目已获得预售证书。从今年年初开始,除了分别在1月和2月的两个和四个,从3月到9月,新住宅项目的月平均发行速度一直保持两位数。

自今年以来,北京的新住宅市场出现井喷,尤其是对于竞争激烈的住房市场。但是,从交易情况看,解构的压力仍然比较大。

根据中原房地产研究中心的统计数据,截至2019年10月21日,北京普通住宅别墅(包括不包含共同产权的有限竞争房)新增供应量超过2016年(套)和2017()全年新增供应,但数量确定。尽管已经超过了2017年(设定)和2018年()的年产量,但与新供应量相比仍然存在差距。这也是北京的连续人数。 3年住宅交易量少于新供应量。

尽管今年新住宅市场的营业额有所增长,但由于供应井喷,库存继续积累。截至10月21日,北京普通住宅别墅(包括有限共享的有限竞争房)总存量超过7万套,是过去8年北京房地产市场的最高记录,而本轮之前为40,000套。市场调控3万套,增长75.8%。

“有限的竞争空间是过去两年北京房地产市场股市井喷的最重要原因。”中原房地产的首席分析师张大为告诉该券商,从房地产市场数据来看,截至2018年,截至10月21日,北京总数为78,000套。其中有47,600套仅限于竞赛室,占整体市场供应量的61%。从交易情况看,有限的比赛室到目前为止只签了21100套,也就是说,库存积压高达26400套,创下了新纪录。

由于有大量的补给所,第一批有限竞争项目于2018年6月10日开始在市场上销售。在一年半的时间里,尽管有个别销售案例,但该项目并不理想。出现,但销售缓慢是常见的。

根据和硕机构的统计数据,从2018年6月至2019年9月,北京累计拥有62所限体育馆和竞争性住房供不应求。总共签署了60个项目,并确定了合同总数。销售率仅为43.24%。 9月,在北京签署了1336套51个有限比赛室,比8月份下降了21%。

除了有限的比赛室的井喷供应外,张大为认为,北京房地产市场积压严重的主要原因与严格的信贷政策有关。 “目前,在北京的新住宅存量中,按照现行的普通住宅标准,大多数有限竞争房屋是非普通房屋。平均单套合同金额为530万。根据第一套房的40%和第二套房的80%,这使整个北京市场陷入困境。”

市场竞争损失了80%,某些地区正在酝酿价格战?

北京房地产市场的巨大库存压力对开发商的资本链提出了更高的挑战。

据张大为统计,自2017年以来,北京拍卖土地总数量为103个,其中底价与商品房限价之差仅6300元/平方米,创历史最高是30000元/平方米。以上,只有38个地块的价差超过20,000元/平方米,其中大多数是在2018年第四季度之后出售的,而2017年大多数其他高溢价项目都亏损了。

“在已经进入市场的66个地块(有很多地块)中,有46个地块的地价差小于20,000。仅售出的8个项目基本可以赚钱,还有4个基本上,总体成本来说,北京有限竞争市场中80%的项目都在亏损。”张大为告诉经纪人中国记者,即使将来很快售罄,也只能根据销售周期减少损失。

为了加快过程,开发人员还对产品和价格进行了调整。

和硕首席分析师郭毅告诉《华尔街日报》经纪人,从目前有限的竞争空间本身来看,开发商在成本上的投资在增加,除了销售周期长带来的财务成本外,还有一些精装本,包括一些绿色和智能成本在内的成本正在上升,同时,为了实现相对较好的反转换,价格必须有所降低。因此,从这些角度来看,开发人员可以根据自己对成本和利润的需求进行调整。

北京有限竞技房的供应量不仅很大,而且分布广泛,主要集中在大兴,亦庄,青龙湖等地区。但是,那些交通不便,产品均质化,配套项目不完善的项目受到了沉重的压力,一些井喷的地区已经进行了价格调整。

该券商的中国记者获悉,“十一”期间,多房企业在北京推出了多套特价房,部分特价房甚至降价逾百万元。国庆节期间,北京的一家代理商也与许多开发商合作。在10天内推入100套特别房间。

在竞争激烈的市场中,除少数项目外,部分项目价格已比限价价格降低了10-15%,有些地区甚至降低了20%以上。”张大为告诉记者券商中国记者表示,这些地区的后续供应仍在增加,或正在酝酿价格战。

但是,在郭毅看来,所谓的“价格战”并不那么明显,但是房地产公司对房地产调整的期望确实存在。一些开发商可能会根据自己对市场的判断而降低开盘价。占用土地时的销售价格限制,但这不能称为降价,土地储藏部门仅限制商品房价格的上限,没有限制。住房企业可以制定自己的成本效益比并判断市场价格。合理的判断。

她认为,由于新房供应相对较多,客观上存在存货压力。但是,从今年北京新住宅市场的交易情况来看,自2016年调控以来已经达到三年来的最高水平,这表明开发商在产品和价格方面的营销方式确实带来了可观的收益。导致市场需求增加。

在总体库存积压的影响下,房屋公司在购地方面变得更加谨慎。最近,北京有很多地块,相对热卖的地块的溢价率并未超出市场预期。

张大为认为,由于大多数土地限制住房项目的溢价率大幅下降,预计损失将减少,但在有限竞争市场中的竞争是不可避免的。

(原标题:8年高!北京住宅市场的库存超过7万套。价格战会到来吗?)

(编辑:DF387)

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